夢のマイホームが欲しいけど本当に必要なのか。。
そもそも賃貸という選択肢はないのだろうか。。
賃貸 vs 持ち家なんてよく言われますが、それぞれメリットとデメリットがあってどちらにするか悩ましいですよね。
人によってどこを重視するか異なりますが、なんだかんだ資産の観点が一番という人がほとんどだと思います。
そこで、この記事では資産の観点を軸にした選び方を解説します。
意外と賃貸が良いと思える情報なのでこんな人にオススメです。
- 周りがマイホームを購入しているから何となく自分も購入しようと思っている人。
- 持ち家にしたい主な理由が住宅ローン完済後に家が資産として残ることである人。（実は賃貸の方が有利。）
- 資産運用に興味がある、または資産運用をしている人。
- 後悔しないように自分に合った選択をしたい人。
また、この記事でわかることは次の通りです。
- 持ち家より手堅い資産形成を賃貸でする方法
- 5,000万円の持ち家を買うと購入時点から＋35年の築年数の家が残るのに対し、返済額と同じ家賃の賃貸だと3,000万円の資産が残る。
- 見落としがちな持ち家のデメリット。
- それでも持ち家を選ぶ３つの理由。
それでは解説していきます。
古い家よりお金が残った方が自由度が高くて良さそうだね。
１．持ち家よりも手堅い資産形成を賃貸でする方法
持ち家にする理由に、なんだかんだ資産の観点を重要視する人が大半ではないでしょうか。
- 賃貸だと家賃を払い続けるのがもったいない。
※持ち家は固定資産税や、マンションだと管理費は払い続けることになります。 - 住宅ローン完済後に家が資産として残る。
しかし、もし賃貸の方が資産形成に有利な方法があるとすれば、持ち家にする理由が一気に無くなりますよね。
そのため、持ち家にする主な理由が資産の観点である人は要注意です。
それでは、どのように持ち家よりも手堅い資産形成を賃貸でするか説明します。
方法はシンプルで、持ち家で払う頭金や金利分の資産を手堅いファンドに投資をするだけです。
- 投資というだけでギャンブルみたいで怖いと思う人がいるかもしれませんが、全く怖くありません。
- むしろ投資をしないことも一種のギャンブルで、これから紹介するよりもリスクが高いことをしています。
- また、大半の人は気付かない内に保険や宝くじなどでギャンブルと同じようなことをしているので、それらと性質が違うことをするだけだと思ってください。
- 詳しくは別の記事で書きます。
色々な方法がありますが、シンプルに一つだけ紹介します。
最も手堅いのが全世界株のインデックスファンドの投資信託をドルコスト平均法で積立投資をすることです。
簡単に言うと、この先長期的にはずっと右肩上がりになる可能性の高い投資先に、１カ月おきにお金を貯めていくということだよ。
この方法で5,000万円の持ち家を買うと購入時点から＋35年の築年数の家が残るのに対し、同じ返済額の賃貸だと3,000万円の資産が残ることを計算していきます。
比較となる5,000万円の持ち家を購入する場合の条件は次の通りです。
- 頭金500万円
- 0.5％の金利（毎月１万円の返済）
- ３５年ローン
- 元利均等返済（返済額が一定の返済方式。ほとんどの場合はこの方式。）
※金利の毎月の返済額はsuumoの支払額シミュレーションで算出
この条件で無事に住宅ローンを完済できると購入時点から＋35年の築年数の家が残ります。
一方で、賃貸で資産運用する場合の条件は次の通りです。
- 頭金分の500万円を初期投資
- 金利分の月１万円で毎月積立投資
- 投資期間は３５年間
- 運用利回りは４％
この条件で積立投資をすると複利の力が大きく働いて３５年後にはなんと約3,000万円（元手は920万円）が残ります。
※三菱ＵＦＪのつみたてシミュレーションで算出
詳細は別の記事で解説しますが、例えば次のインデックスファンドであれば運用利回り４％は高確率で達成できます。
- eMAXIS Slim 全世界株式(オール・カントリー)
- eMAXIS Slim 米国株式(S&P500)
これらは基本的にはS&P500の指標（日経平均株価の米国版と思っていただければOKです）に連動します。
次のチャートの通り、リーマンショックやコロナの影響などで少し下がる時期はあるものの、長期的に見るとずっと右肩上がりなのがわかります。
もちろん、これまで右肩上がりだといって100％今後も続くとは限りません。
しかし、持ち家の場合も同じようなことが言えます。
住宅ローン返済も100％完済できるとは限らないですし、完済後の持ち家の価値が3,000万円になるとは限りません。
要するに、資産の観点からすると次の比較になります。
- 持ち家：３５年のローン返済を無事に乗り越えて、かつ持ち家の価値が3,000万円以上になる確率
- 賃貸：全世界株のインデックスファンドを３５年間、年利４％で運用して3,000万円以上になる確率
私は賃貸の方が圧倒的に勝つ確率が高いと思いますし、投資を少しでもやっている人であれば同じ意見だと思います。
賃貸の方が家族構成に合わせて住み替えて家賃を抑えることができるのでさらに有利です。
以上のことからあくまで資産の観点だけを見た話ですが、言い換えると資産の観点を重視するのであれば賃貸を選ぶ方が堅実といえます。
5,000万円の持ち家を購入する場合を例にしましたが、4,000万円や7,000万円の場合など他の金額をシミュレーションする場合は次の手順で試してみてください。
- suumoの支払額シミュレーションで金利分の月の支払額を算出
- 三菱ＵＦＪのつみたてシミュレーションで資産運用のシミュレーション
投資を始める際に証券口座はSBI証券と楽天証券がオススメです。
楽天証券はポイント付与の改悪が続いているため、今はSBI証券をオススメします。
Webでの開設に不安がある人は、ネクシィーズトレードのように口座開設からお取引まで手厚い電話サポートを無料で対応してくれるサービスもあるのでご活用ください。
また、【LINE証券】もオススメで、今ならキャンペーンで口座開設すると3,000～5,000円の株がもらえます。
私は3,000円分のパナソニックの株をいただきました。
また、ポイント還元率２％のLINEクレカで貯めたポイントで先ほど紹介した「eMAXIS Slim 米国株式(S&P500)」を毎月5,000円ずつ積み立てています。
詳細は別の記事で紹介します。
資産運用をする前提で考えるとリスクの取り方の視野が広がるね。
２．見落としがちな持ち家のデメリット
これまで資産の観点だけに着目してきましたが、他の観点についても考えてみます。
見落としがちな持ち家のデメリットを挙げると次の通りです。
参考として、それぞれの対応例も併せて載せておきます。
| デメリット | 要因 | 持ち家の場合の対応例 | 賃貸の場合の対応例 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローンの支払いが 苦しくなるリスクがある | 金利が上昇する | 生活水準を下げる 家を叩き売りして引っ越す | － |
| 修繕積立金が高騰する | 生活水準を下げる 家を叩き売りして引っ越す | － | |
| メンテナンス費用がかさむ | 生活水準を下げる メンテナンスを諦める | － | |
| リストラする | 生活水準を下げる 家を叩き売りして引っ越す | 生活水準を下げる 引っ越す | |
| 災害で家が壊れる | 生活水準を下げる 家を叩き売りして引っ越す | 引っ越す | |
| 引っ越したくなる リスクがある | ご近所トラブル | 我慢する | 引っ越す |
| 転勤する | 単身赴任する | 引っ越す | |
| 転職する | 転職先の地域を限定する | 引っ越す | |
| 離婚する | どちらかに渡す | 引っ越す | |
| 子供がいじめられる | いじめを我慢する 不登校になる | 引っ越す | |
| 住む家や街に飽きる | 我慢する | 引っ越す | |
| 治安が悪くなる | 我慢する | 引っ越す | |
| 高層マンションが建って日当たりが悪くなる | 我慢する | 引っ越す |
賃貸では基本的に引っ越すという手段をとれます。
一方で、持ち家の場合は家を叩き売りをしたり、諦めたり我慢することがほとんどで、リスクに弱いといえます。
最近ではコロナ渦で住宅ローンの返済に困るようになったという話はよく聞きますよね。
３．賃貸のデメリットで対応が難しいもの
持ち家から見たデメリットに上手く対応するのは難しそうでした。
一方で、賃貸から見たデメリットで対応が難しく、かつ持ち家では解決できるものがあるとすれば、それが持ち家を選ぶ理由になります。
整理すると次の通りです。
| デメリット | 要因 | 持ち家の場合の対応例 | 賃貸の場合の対応例 |
|---|---|---|---|
| 大黒柱が亡くなった場合、 持ち家に比べて住居費の支払いが苦しくなる | 団体信用保険が無い | ー | 生命保険に入る 引っ越す |
| 間取りや内装をカスタマイズできない | 注文住宅ができない | 注文住宅にする | 我慢する |
| 家賃を払い続ける | 賃貸のため | ー | 持ち家の頭金と金利分で投資したお金でやりくりする |
| 定年後や老後などの職が無い時に家を借りるのが難しい | 職が無いため | ー | 持ち家の頭金と金利分で投資したお金でやりくりする |
| マイホームに住む夢を叶えられない | マイホームに住みたい夢がある | ー | 諦める |
| 自分のもの感がない | 借り物が嫌 | ー | 諦める |
持ち家は団体信用保険があって安心というバイヤーの売り文句がありますが、自分で生命保険に入れば同じようにリスクヘッジができるので、これは持ち家にする理由としては弱いです。
また、家賃を払い続けるデメリットなども、資産運用で多くの資産を形成できるため十分カバーできます。
以上より、賃貸で対応できないのは「間取りや内装をカスタマイズできない」、「マイホームに住む夢を叶えられない」、「自分のもの感がない」の３つです。
これらの賃貸のデメリットを１，２で解説した持ち家のデメリットを上回る人は持ち家を選択するのが良いといえます。
これに当てはまる人は意外と少ないのではないでしょうか。
なんでマイホームに住む夢があるのか考え直してみると、何となくって人が多そうだね。
まとめ
まとめは次の通りです。
- 賃貸に住みながら持ち家に払う頭金と金利分を全世界株のインデックスファンドで投資をすることで資産形成ができる。
- 5,000万円の持ち家を買うと購入時点から＋35年の築年数の家が残るのに対し、同じ返済額の家賃の賃貸だと3,000万円の資産が残る。
- 持ち家は賃貸に比べて多くのデメリットがある。
- 賃貸で対応できない「間取りや内装をカスタマイズできない」、「見栄を張れない」、「自分のもの感がない」の３つのデメリットが持ち家のデメリットを上回る場合は、持ち家を選択すると良い。
投資をすることで、大半の人が持ち家を選ぶ理由としている資産の観点で賃貸の方が有利になります。
その上でその他の観点も併せてメリデメを比較すると自分がどちらに合っているか考えやすいのではないでしょうか。
投資をする場合の持ち家と賃貸の比較はドラゴン桜の作者が書いている投資漫画のインベスターZの１４巻でも出てくるのでそちらもぜひ読んでみてください。
自分は資産の観点もありますが、色々な家や街に住みたいので断然賃貸派です。
